برای حل بحران مسکن در ایران چه باید کرد؟
تاریخ انتشار: ۱۲ شهریور ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۹۱۲۷۸۱
گروه تعاملی الف - محمدمنان رئیسی*:
در دیدار مقام معظم رهبری با دولت محترم در روز گذشته، ایشان از وضعیت فعلی مسکن در کشور ابراز گلایه کردند و چنین فرمودند که "بخش مسکن یکی از اولویتها است، مسکن خیلی مسئله مهمی است؛ بنابراین به مسئله مسکن باید رسید. ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم، نتایجش را هم دارید میبینید.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
الف- طبق نتایج برخی پژوهشهای انجام شده در مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران، بازدهی اقتصادی مسکنسازی در شمال تهران نه تنها بیش از دو برابر جنوب شهر، بلکه حتی در مقایسه با میانگین کل کلانشهر تهران نیز حدود دو برابر است. برای مثال، در منطقه 1 تهران، میانگین بازدهی ساختوسازها در سال 98 حدود 52درصد بوده و این در حالی است که بازدهی اقتصادی فعالیتهای ساختمانی در مناطق جنوبی به مراتب کمتر بوده و مثلا در منطقه 18 فقط 23درصد بوده است (یعنی کمتر از نصف بازدهی در منطقه 1). این موضوع مختص به تهران نیست و در اغلب کلانشهرهای کشور، همین وضعیت حاکم است.
ب- در تهران طی یک دهه گذشته حدود 41درصد از کل پروانههای ساختمانی فقط در پنج منطقه شمالی یعنی مناطق 1 تا 5 صادر شده و این در حالی است که در همین بازه زمانی، سهم 12 منطقه پایین شهر شامل مناطق 9 تا 20 فقط 5/ 36 درصد از کل پروانههای ساختمانی بوده است.
پ- دلیل موارد فوق آن است که طی سالهای گذشته، نظام ضوابط حاکم بر بازار مسکن به نحوی عمل کرده است که سازندهها برای کسب سود قابل قبول، ناگزیر به ساختوساز در مناطقی هستند که ارزش قیمت مسکن در آنها تناسبی با قدرت خرید اغلب افراد جامعه و متقاضیان مصرفی ندارد و این امر، سبب شده تا گرچه دائماً بر تعداد واحدهای مسکونی در شمال شهر افزوده شود ولی بخش قابل توجهی از این واحدها صرفاً با دید سرمایهای و نه مصرفی ساخته میشوند و به همین دلیل، تعداد واحدهای خالی در مناطق برخوردار کلانشهرهای ما دائماً در حال افزایش است؛ آمارها نیز بیانگر آن است که اغلب واحدهای خالی، از نوع خانه های لوکس و با متراژ بالا هستند که پراکنش این نوع خانهها، اغلب در مناطق مرفه کلانشهرها به ویژه تهران متمرکز است.
ت- اما باید بدانیم که مشکل اصلی بازار مسکن کلانشهرها، کمبود زمین نیست که با اعطای آن و اختصاص تراکم، بتوان زمینه تولید مسکن استطاعت پذیر و پاسخگویی به اقشار ضعیفتر جامعه را فراهم کرد. زیرا پژوهشها نشان میدهند که اعطای تراکم مازاد ساختمانی با توجه به ارزش افزودهای که به دنبال دارد، زمینهساز تورم زمین و افزایش بیشتر قیمتها میشود. برخلاف تصور اولیه، تراکم فروشی و افزایش عرضه طی دهههای گذشته در پایتخت، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمک نکرده است بلکه تاثیر معکوس بر قیمت مسکن داشته است (هم در پایتخت و هم به تبعش در سایر شهرهای کشور) و به افزایش قیمت مسکن دامن زده است.
اکنون چه باید کرد؟
اصلاح وضع موجود نیازمند ملزوماتی است. اولاً لازم است امکانات کشور با رویکردی عادلانه، در پهنه سرزمینی ایران توزیع شود زیرا بدیهی است که اگر اغلب امکانات کشور را در چند پهنه محدود کلانشهری متمرکز کنیم، جمعیت کشور بیش از پیش، از سایر نقاط به سمت این پهنه های محدود سرازیر خواهد شد که در آن صورت، به دلیل بر هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن، بحران مسکن تشدید میشود. عجیب آنکه در حال حاضر مساحت تمام سکونتگاه های کشور (اعم از کلانشهرها و شهرها و روستاهای ما) روی هم فقط حدود 1 درصد از مساحت سرزمین ایران است و با وجود آنکه پهنههای بالقوه فراوانی برای توزیع جمعیت در کشور داریم، همچنان به تمرکز در کلانشهرها باوجود همه معایب آن ادامه میدهیم.
ثانیاً نهادهای حاکمیتی، بایستی ساخت وساز در مناطقی که با مازاد عرضه روبهرو هستند را به نحوی تنظیم گری کنند که سفتهبازی در بازار مسکن مهار شود تا مسکن مانند بسیاری از کشورهای دیگر، از کالای سرمایهای به کالای مصرفی تغییر ماهیت دهد. برای مثال در فرانسه، اگر خانهای صرفاً با دید سرمایه گذاری تهیه شود و خالی بماند، مالکش بایستی معادل با 25 درصد از هزینه اجاره همان ملک را به عنوان مالیات بپردازد و یا در آمریکا چنانچه خانهای خالی بماند، بایستی سالیانه معادل 10درصد از ارزش کل ملک به عنوان مالیات پرداخت شود. با این نوع سیاستهای تنظیم گرانه، اکنون در بسیاری از کشورهای دیگر سفته بازی در بازار مسکن را مهار کردهاند. در این خصوص میتوان به آمار خانههای خالی در دو شهر تهران و لندن اشاره کرد که تعداد خانههای خالی تهران با وجود جمعیت تقریبا مساوی با لندن، بیش از ده برابر خانههای خالی لندن است (لندن کمتر از 30 هزار و تهران بیش از 300 هزار خانه خالی دارد).
ثالثاً بایستی الزامات اقتصادی اجتماعیِ مصوبات قانونی در خصوص آمایش سرزمین و توزیع متوازن جمعیت در پهنه کشور تأمین شود. در این خصوص مصوبات متعددی داریم؛ نظیر لزوم تمرکز زدایی از مناطق کلان شهری به ویژه در مناطق کلان شهری تهران، اصفهان، کرج، مشهد، رشت، تبریز و شیراز و همچنین محدود کردن رشد شهرهای مادر (سند ملی آمایش سرزمین، مصوب شورای عالی آمایش سرزمین مصوب 11/12/1399). اما این نوع مصوبات، به دلیل عدم تحقق الزامات اجتماعی و به ویژه اقتصادی آنها، کمترین پیشرفتی در مرحله عمل نداشتهاند. توضیح آنکه در حال حاضر حدود 60 تا 70 درصد درآمد مدیریت شهری در اغلب کلانشهرهای ما از محل درآمدهای ناپایدار نظیر عوارض ساخت و ساز تأمین میشود که چنین درصدی در کمتر شهر و کشور دیگری قابل مشاهده است (در بسیاری از کشورهای توسعه یافته این عدد کمتر از 30 درصد است)؛ اما شرط تراکم زدایی از کلانشهرها، پیش بینی درآمد پایدار برای شهرداری ها است تا آنها مجبور نباشند برای اداره شهرهایشان، تراکم مازاد بفروشند زیرا همانطور که اشاره شد، این نوع تراکم فروشیها و افزایش عرضه، علاوه بر دمیدن در تنور رشد کلانشهرها، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمکی نکرده بلکه تاثیر معکوس داشته است.
برخی ملزومات دیگر نیز برای اصلاح وضع موجود قابل استناد است اما اگر سه توصیه فوق (یعنی توزیع عادلانه امکانات و مقدورات کشور، تنظیم گری فعالانه بازار مسکن و همچنین پیش بینی درآمد پایدار برای اداره شهرها) اجرایی شود آنگاه میتوان به عملیاتی شدن مصوباتی نظیر لزوم تمرکززدایی از کلانشهرها و توزیع متوازن جمعیت در کشور امیدوار بود. آثار تمرکز جمعیت در مناطق کلانشهری، علاوه بر آنکه سبب بحران مسکن در کشور شده است، منتج به بروز تبعات مختلفی نظیر انواع آسیبهای اجتماعی و معضلات ترافیکی و زیست محیطی و ... در کلانشهرها شده است که همه این مسائل و هزینههای حاصل از این معضلات، رابطه معناداری با میزان تراکم در مناطق کلانشهری دارند. به دلیل این روند اشتباه، در حال حاضر، تراکم کلانشهری همچون تهران، حدود 3 برابر لندن، 5 برابر استانبول و چند برابر اغلب کلانشهرهای دیگر دنیا است که اگر برای توقف چنین روندی اقدام عاجل نشود، ممکن است جبران تبعات این روند اشتباه بسیار هزینهزا شود.
*رئیس مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران
منبع: الف
کلیدواژه: بازار مسکن قیمت مسکن شهر تهران خانه ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت www.alef.ir دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «الف» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۹۱۲۷۸۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
قیمت مسکن در تهران کاملاً تحت کنترل است
به گزارش همشهری آنلاین به نقل از فارس محسن منصوری، معاون اجرایی رئیسجمهور و سرپرست نهاد ریاستجمهوری عصر امروز در جریان سفر دور دوم رئیسجمهور به استان سمنان در جمع شماری از فعالان فرهنگی و اجتماعی استان اظهار کرد: مدیریت دولت سیزدهم کارتابلی نیست؛ میدانی است.وی ادامه داد: مسأله دولت، مسأله منافع ملی و حل مشکلات اقتصادی است. دولت امروز مدیریت کارتابلی ندارد؛ مدیریت دولت کاملاً میدانی است.معاون اجرایی رئیسجمهور ادامه داد: همان جایی که دولت قبل ما را متهم میکرد میگفت اینها زبان دنیا را بلد نیستند، اتفاقاً نقطه قوت و عزت ما شد و حتی یک قدم هم از خطوط قرمز عقب نیامدیم.منصوری تصریح کرد: شاخص رشد کشور سالها نزدیک به صفر درصد بود و امروز در سال سوم دولت بالای 6 درصد است و همه مراکز بینالمللی بر این آمار صحه میگذارند.وی تصریح کرد: بالغ بر ۸ هزار واحد تولیدی راکد به چرخه تولید بازگشته و نرخ رشد نقدینگی بهعنوان یک شاخص پیشنگر از ۴۲ درصد به ۲۵ درصد کاهش پیدا کرده است.معاون اجرایی رئیسجمهور بیان کرد: قیمت مسکن در تهران کاملاً تحت کنترل و شیب آن رو به منفی است.منصوری گفت: پنج خط انتقال آب از خلیج فارس و دریای عمان به فلات مرکزی ایران با سرعت بالایی در حال اجراست.وی تصریح کرد: ۱۲ میلیون نفر برای نخستین بار بهطور رایگان زیرپوشش بیمه سلامت قرار گرفتند و اتصال خط ریلی دریا به دریا برای اولین بار در این دولت انجام شد.
کد خبر 845501 برچسبها قیمت مسکن و زمین خبر مهم مسکن